Gebäudesanierung – abzugsfähige Unterhaltskosten oder wertvermehrende Investition?

Steuern
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Susanne Backenstoss
Susanne Backenstoss
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12.8.2021
Gebäudesanierung – abzugsfähige Unterhaltskosten oder wertvermehrende Investition?

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Vorbemerkung

Unser Anlass "Blaues Band 2021" hat nicht stattgefunden. Wir haben daher unsere Blog-Tätigkeit für Sie intensiviert.

Unsere letzten 2 Beiträge der Reihe waren:

9. Immobilienbetrieb

10. Steuerliche Bewertung nicht-kotierter Unternehmen

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Gebäudesanierung – abzugsfähige Unterhaltskosten oder wertvermehrende Investition?

Bei der Berücksichtigung von Liegenschaftskosten gibt es bekanntlich 2 unterschiedliche steuerliche Berücksichtigungen:

Werterhaltende Unterhaltskosten (Reparaturen, Geräte-Ersatz, Versicherungen etc.):

Abzug vom Einkommen in der jährlichen Steuererklärung

Wertvermehrende Investitionen (Neuanschaffungen):

Abzug beim Verkauf in der Grundstückgewinnsteuererklärung

So einfach die Theorie. In der Praxis ist die Abgrenzung in werterhaltend und wertvermehrend oft nicht ganz so trivial. Die entsprechenden kantonalen Merkblätter zu diesem Thema sind umfangreich. Oft ist die Rede von «gleichwertigem Ersatz». Hier gibt es subjektive Komponenten. Nehmen wir als Beispiel eine 20-jährige Küche. Neben dem Ersatz der Möbel und Geräte wurde neu eine Granitabdeckung und ein Steamer eingebaut. Die Kosten enthalten damit auf den ersten Blick einen wertvermehrenden Anteil. Aus der Sicht des Steuerpflichtigen ist es natürlich wünschenswert, möglichst viele der Kosten sofort als Unterhalt abzuziehen, anstatt auf die Grundstückgewinnsteuer zu warten, welche vielleicht erst in Jahren einmal Thema wird. Die Steuerverwaltungen prüfen daher immer genauer und versuchen, sich ein Bild zumachen. Damit man allfällige Rückfragen beantworten kann, ist eine detaillierte Dokumentation der ausgeführten Arbeiten wichtig, oft sind auch Vorher-/ Nachher-Fotos sehr hilfreich.

Bei umfangreichen Sanierungen an älteren Liegenschaften kann es vorkommen, dass die Kosten deutlich höher sind als das Einkommen. Hatte man bisher versäumt, vorgängig eine gute Planung zu erstellen und die Kosten von Anfang an auf 2 oder 3 Jahre zu verteilen, fiel der Kostenanteil, der das steuerbare Einkommen überstieg ins Leere und konnte nicht mehr berücksichtigt werden.

Die revidierte Liegenschaftsverordnung auf Bundesebene und der ebenfalls angepasste Art. 9 Abs. 3 StHG stellen private Liegenschaftsbesitzer ab dem Steuerjahr 2020 nun deutlich besser:

1.         Kosten, welche dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen und

2.        Kosten für den Rückbau einer Liegenschaft im Hinblick auf einen Ersatzneubau

können auf die nächsten 2 Steuerperioden übertragen werden, sofern sie im ersten Jahr das steuerbare Einkommen übersteigen. Für die Steuerdeklaration kommt somit noch ein weiteres Unterscheidungsmerkmal hinzu. Die werterhaltenden Kosten müssen unterteilt werden in «normalen Unterhalt» und «energetische Sanierung». Als «normaler Unterhalt» gelten weiterhin: Gebäudeversicherung, Reparaturen, Heizungsrevision, Maler o. ä. Als «energetische Sanierung» kommen Fassadendämmung, Dachsanierung, neue Fenster, ggf. Ersatz von Haushaltgeräten mit besserer Energieklasse etc. in Betracht. Der Effekt der neuen Regelung wird an folgendem Beispiel deutlich:

Steuerbares Einkommen:

CHF 60’000


Unterhaltskosten:

CHF 110’000, davon

CHF 20'000 jährlich wiederkehrend diverse Reparaturen

CHF 80’000 energetische Sanierungen

Deklaration 2019

CHF 60’000 - CHF 110’000= CHF -50’000

Steuerbares Einkommen 0. Der Fehlbetrag von CHF 50'000 fällt erstmal ins Leere.

Deklaration 2020

CHF 60’000 - CHF 20’000 = CHF 40’000

CHF 40'000 - CHF 50’000 = CHF -10’000

Steuerbares Einkommen 0, Übertrag CHF -10'000 ins 2021.

Deklaration 2021

CHF 60'000 - CHF 20'000 = CHF 40’000

CHF 40'000 - CHF 10'000 = CHF 30’000

Steuerbares Einkommen CHF 30’000.

Sollte nach der 3. Periode immer noch ein Fehlbetrag bestehen, ist dieser nicht mehr weiter übertragbar und fällt nach wie vor ins Leere.

Viele Kantone unterstützen diverse energetische Massnahmen durch Subventionen. Selbstverständlich ist nur der jeweils selbst getragene Anteil an energetischen Sanierungen abzugsfähig.

Um eine optimale Steuerreduktion zu erzielen, ist eine gute Planung weiterhin sehr wichtig. Die Unterscheidung in normalen Unterhalt und energetische Sanierung eröffnet jedoch neue planerische Möglichkeiten, um die Steuerprogression zu brechen.

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Autorinnen / Autoren dieses Beitrags
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Susanne Backenstoss
Sachbearbeiterin Steuern