Grundsatz
Grundsätzlich erfolgt die Übertragung eines bebauten Grundstücks als von der Steuer ausgenommene Leistung (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG) mit der Folge, dass beim Veräusserer unter Umständen eine Vorsteuerkorrektur (Eigenverbrauch gem. Art. 31 MWSTG) vorzunehmen ist. Bei dieser Vorsteuerkorrektur sind allfällig geltend gemachte Vorsteuern auf den beim Kauf angefallenen Kosten, auf den Erschliessungskosten und auf den wertvermehrenden Kosten zu berücksichtigen. Bei einem solchen Verkauf darf der Verkäufer auf den in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Kosten (Inserate, Vermittlungshonorar usw.) keine Vorsteuern geltend machen.
Es besteht die Möglichkeit, für den Verkauf der Immobilie zu optieren (Art. 22 Abs. 1 MWSTG), wodurch auf dem Verkaufspreis (ohne Wert des Bodens) die Lieferungssteuer zu entrichten ist. Die beim Kauf und bei der Erschliessung des Bodens angefallenen vorsteuerbelasteten Aufwendungen gelten als Anlagekosten für das Gebäude und unterliegen folglich der Lieferungssteuer. Die Option für die Übertragung der Liegenschaft setzt voraus, dass das Verkaufsobjekt beim Käufer nicht ausschliesslich für Wohnzwecke genutzt wird. Beim Verkauf von bebauten Grundstücken darf der Verkäufer auf den in direktem Zusammenhang mit dem Verkauf stehenden Kosten allfällige Vorsteuern ganz (bei Option für das ganze Gebäude) oder anteilsmässig (bei Option für Gebäudeteile) geltend machen.
Der Verkauf der Immobilie kann im Meldeverfahren erfolgen (Art. 38 MWSTG i. V. m. Art. 101 - 105 MWSTV). Dabei erfüllt der Veräusserer seine Steuerpflicht durch Meldung statt Bezahlung der MWST. Der Erwerber kann in diesem Fall keinen Vorsteuerabzug geltend machen.
Fallstricke der Teilrevision des MWSTG (in Kraft seit 1. Januar 2025)
Rechnen der Veräusserer und der Erwerber nach der gleichen Abrechnungsmethode und nach der gleichen Abrechnungsart ab, sind wie bisher keine Korrekturen vorzunehmen.
Dies ist jedoch nicht mehr der Fall, wenn die Veräusserin und die Erwerberin entweder nicht nach der gleichen Abrechnungsmethode und/oder nach der gleichen Abrechnungsart die MWST abrechnen.
In ihrer Publikation vom 11. Februar 2025 (also 42 Tage nach Inkrafttreten der Teilrevision des MWSTG) gibt die ESTV ihre Praxisänderung bekannt:
- Die Anwendung des Meldeverfahrens sei im notariell beurkundeten Kaufvertrag zu regeln. Ansonsten werde die Übertragung (ohne Wert des Bodens) als eine von der Steuer ausgenommene Leistung (Art. 21 Abs. 2 Ziff. 20 MWSTG) qualifiziert.
- Bei einem Wechsel der Abrechnungsart oder -methode gelangen für die steuerliche Behandlung der Debitoren und Kreditoren grundsätzlich die gleichen Regelungen zur Anwendung, wie wenn keine Vermögenstransaktion im Meldeverfahren stattgefunden hätte.
Beispiel 1:
Der Verkäufer rechnet effektiv und der Käufer mit Saldosteuersatz (SSS) ab: NEU ist eine Korrektur (Eigenverbrauch) durch den Käufer vorzunehmen.
Wird gleichzeitig von vereinbarten auf vereinnahmte Entgelte gewechselt, so hat der Veräusserer in der MWST-Abrechnung vor dem Meldeverfahren die deklarierte Steuer auf den Debitoren und den Vorsteuerabzug auf den Kreditoren rückgängig zu machen.
Beim gleichzeitigen Wechsel von vereinnahmten auf vereinbarte Entgelte hat der Veräusserer die Steuer auf den bestehenden Debitoren zum entsprechenden gesetzlichen Steuersatz zu deklarieren und die Vorsteuer auf den Kreditoren abzuziehen.
Beispiel 2:
Der Verkäufer rechnet mit SSS und der Käufer effektiv ab: NEU ist eine Korrektur (Einlageentsteuerung) vom Käufer vorzunehmen.
Wird gleichzeitig von vereinbarten auf vereinnahmte Entgelte gewechselt, so muss der Veräusserer zusätzlich in der MWST-Abrechnung vor dem Meldeverfahren die auf den Debitoren deklarierte Steuerabziehen und die MWST auf den Kreditoren belasten, bei denen eine Einlageentsteuerung möglich ist.
Beim gleichzeitigen Wechsel von vereinnahmten auf vereinbarte Entgelte muss der Veräusserer in der MWST-Abrechnung vor dem Meldeverfahren auf den Debitoren die Steuer zu den bewilligten SSS deklarieren.
Fazit
Eine akribische Abklärung schützt vor Verkaufsverlusten.
