Sachverhalt
Die D-AG ist Eigentümerin sämtlicher Immobilien auf dem B-Areal und produziert dort seit vielen Jahren den Gegenstand C. Sie fusionierte im Meldeverfahren mit der E-AG. Daraus entstand die F-AG.
Vier Jahre später wurde die A-AG mit Sacheinlagevertrag gegründet. Die F-AG hat der A-AG sämtliche Immobilien auf dem B-Areal im Meldeverfahren übertragen. Die A-AG ist zuständig für den Immobilienbetrieb und somit für die Vermietung der bestehenden Immobilien sowie für die Realisierung der Umnutzung des B-Areals. Es besteht ein befristeter, nicht unterzeichneter, dennoch auf jeder Seite paraphierter Mietvertrag mit Option auf Verlängerung zwischen der A-AG und der F-AG. Inzwischen wurde die F-AG an einen ausländischen Investor verkauft. Da das Geschäft mit Gegenstand C verkauft wurde, soll aus dem alten Industrieareal ein neues Quartier mit Wohnungen (ca. 75% gemäss dem Bebauungsplan) und Gewerberäumen (mind. 25% laut Bebauungsplan mit geplanter Vermietung mit Option) entstehen.
Zu diesem Zweck werden die unter Denkmalschutz stehenden Produktionshallen der ehemaligen Fabrik für Gegenstand C, die Verwaltungs- und andere Bauten umgenutzt.
Die nicht schützenswerten, ehemaligen Betriebsliegenschaften und -infrastrukturen wurden abgebrochen.
Für die Rückbau- und Altlastensanierungsarbeiten auf dem B-Areal wurden Rechnungen mit Vorsteuern in Höhe von CHF 239'173.– ausgestellt.
Es stellt sich die Frage, ob die A-AG den gesamten Vorsteuerbetrag von CHF 239'173.– (sog. «Blick zurück») oder im Hinblick auf die zukünftige Nutzung der Liegenschaften nur 25% davon also nur CHF 59'793.25, die auf den Betrieb anfallen, geltend machen darf und auf die 75% Vorsteuer in Bezug auf die Wohnungen verzichten muss (sog. «Blick nach vorne»).
MWST-Grundsatz
Das Bundesgericht hat in seinem Urteil 2C_166/2016 vom 27. Oktober 2017 klar definiert, dass ein Gebäude bei einer unternehmerischen Tätigkeit verschiedene Phasen durchlaufe, unabhängig davon, ob es für unterschiedliche Zwecke oder von mehreren Eigentümern verwendet werde. Das Gebäude werde erstellt, betrieben und schliesslich abgebrochen (oder verkauft). Die konkrete Zugehörigkeit zu einer der drei Phasen ergebe sich aus Sicht des jeweiligen Eigentümers, welcher Steuersubjekt sei.
Der Abbruch eines Gebäudes stelle somit den letzten Abschnitt der unternehmerischen Tätigkeit dar, falls sich das Objekt weiterhin im Eigentum desjenigen befinde, welcher es zuvor genutzt habe. Mit dem Abbruch werde der Zustand des Grundstücks vor dem Bau der Betriebsliegenschaft wiederhergestellt. Dann erfolge auch eine Reinigung des Bodens und die Beseitigung weiterer Immissionen.
Falls ein neuer Eigentümer die Liegenschaft erwerbe, abbreche und neuen Zwecken zuführe, gehöre der Abbruch aus Sicht des Eigentümers zur Lebensphase «Erstellung» – im Hinblick auf die neue Verwendung des Objektes.
Findet vor dem Rückbau und der Sanierung ein Eigentümerwechsel statt, ist – selbst bei einer kurzfristigen Zwischennutzung – auf die zukünftige Nutzung des Grundstücks abzustellen.
Anwendung in der Praxis
Solange es sich beim Verkäufer und Käufer um unabhängige Dritte handelt, ist die Anwendung des o. g. MWST-Grundsatzes mehr oder weniger klar und nachvollziehbar.
Schwierig wird es bei Umstrukturierungen im Rahmen einer Unternehmensgruppe, wie im vorliegenden Fall. Das angewandte Meldeverfahren «verschmilzt» den Eigentümerwechsel, was zu gravierenden Vorsteuernachteilen führen könnte, was das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts A-7500/2024 vom 6. Juli 2026 auch aufzeigt.
Im vorliegenden Fall fand eine Handänderung im Meldeverfahren statt.
Der Zwischennutzung in Form des optierten, bis zum Abriss befristeten Mietvertrags kommt keine eigenständige Bedeutung zu.
Deswegen darf nach dem Bundesverwaltungsgericht der Vorsteuerabzug nur auf 25% des Vorsteuer-Gesamtbetrags (CHF 59'793.25) geltend gemacht werden und die restlichen 75% des Vorsteuerbetrags (CHF 179'379.75) werden leider nicht gewährt.
Fazit
Das Meldeverfahren ist kein Wundermittel.
Sowohl unter abhängigen Dritten als auch bei konzerninternen Umstrukturierungen im Bereich Immobilien, insbesondere bei Rückbau und Altlastensanierungen, müsste für die optimale MWST-Lösung vorerst eine detaillierte Analyse der MWST-Folgen vorgenommen werden.
