Nach einer spannenden Einführung von Herrn Peter Roth zum Umbau der St. Alban-Anlage 66 (heute A 66) referierten Oliver Wamister, István Bojt und Angelina Sulzer in kompakten 45 Minuten über folgende Immobilienthemen:
1 Direkte und indirekte Steuern: Aktuelle Urteile mit grosser Tragweite
Oliver Wamister beleuchtete drei wegweisende Gerichtsentscheide, die für Immobilieneigentümer und -entwickler von grosser Bedeutung sind.
Handänderungssteuer BL: Keine Zusammenrechnung von Land- und Werkpreis ohne wirtschaftliche Verflechtung
Ein brandaktuelles Urteil des Kantonsgerichts Basel-Landschaft vom 17. Dezember 2025 (Urteil 810 25 115 bzw. 810 25 116) sorgt für Klarheit: Der Werkpreis darf bei der Handänderungssteuer nur dann zum Landpreis hinzugerechnet werden, wenn der Landverkäufer und der Werkunternehmer personell oder wirtschaftlich miteinander verbunden sind.
Das Urteil beendet eine umstrittene Praxisverschärfung der Steuerverwaltung Basel-Landschaft und schützt Landverkäufer vor einer unerwarteten Steuerlast, wenn sie mit dem Projektentwickler/Werkunternehmer personell oder wirtschaftlich nichts zu tun haben.
Grundstückgewinnsteuer: Vollständiger Aufschub bei gemischten Schenkungen
Das Bundesgericht hat mit seinem Urteil vom 22. Dezember 2025 (BGer 9C_1271/2025) die Praxis bei gemischten Schenkungen (z.B. Verkauf einer Liegenschaft an Nachkommen deutlich unter dem Verkehrswert) vereinheitlicht. Neu gilt: Liegt eine gemischte Schenkung vor, wird die Grundstückgewinnsteuer vollständig aufgeschoben und nicht nur teilweise. Dies gilt für alle Kantone. Der Fokus verschiebt sich nun auf die Frage, wann genau ein "offensichtliches Missverhältnis" zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, was kantonal noch unterschiedlich gehandhabt wird. Aber Achtung: Steueraufschub bedeutet keine Steuerbefreiung!
Garantierückstellungen: Das Gesamtrisiko zählt
Ein weiteres Bundesgerichtsurteil vom 30. Juni 2026 (BGer 9C_296/2025) ändert die Spielregeln für die Bildung von Garantierückstellungen zumindest bei Grossprojekten. Für ein einzelnes Risiko ist die bundesgerichtliche Aussage eindeutig. Ein möglicher Mittelabfluss mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit von weniger als 20%-25% gilt als unwahrscheinlich und rechtfertigt keine Rückstellung.
Bei mehreren Einzelrisiken ist stets das Gesamtrisiko entscheidend. Für mehrere einzeln unwahrscheinliche Risiken hält das Bundesgericht nunmehr ausdrücklich fest, dass eine Rückstellung zu bilden ist, wenn die Wahrscheinlichkeit, dass mindestens eines dieser Risiken eintritt, die massgebende Schwelle von 20%-25% überschreitet. Die Gesamteintretenswahrscheinlichkeit ist somit massgebend. KMU sind gut beraten, ihre Eventualverbindlichkeiten neu zu bewerten und das Gesamtrisiko zu dokumentieren.
2 Revision Obligationenrecht (Baumängel)
István Bojt fasste die seit dem 1. Januar 2026 geltenden Änderungen im Kauf- und Werkvertragsrecht zusammen, welche Käufer und Bauherren, die sich mit Baumängeln konfrontiert sehen, stärken sollen. Die dreiwichtigsten Neuerungen sind:
1. Verlängerte Rügefrist: Bei Baumängeln gilt neu eine zwingende Rügefrist von 60 Tagen (statt "sofort").
2. Nachbesserungsrecht: Beim Kauf kürzlich erstellter bzw. noch zu erstellender Bauten gilt neu ein zwingendes Recht auf Nachbesserung.
3. 5-jährige Verjährungsfrist: 5-jährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche beim Grundstückkauf bzw. bei unbeweglichen Werken neu zwingend.Die Revision birgt für den Verkäufer bzw. Unternehmer nicht nur neue Pflichten, sondern auch neue Fragestellungen, die es in aktuellen Projekten aktiv zu gestalten gilt.
3 Mehrwertsteuer: Von PV-Anlagen bis zum digitalen Formular
Angelina Sulzer zeigte auf, wo bei der Mehrwertsteuer im Immobilienbereich neue Fallstricke lauern.
Photovoltaikanlagen und Eigenverbrauch (ZEV)
Mit dem neuen Stromgesetz rücken Zusammenschlüsse zum Eigenverbrauch (ZEV und vZEV) stärker in den Fokus der Mehrwertsteuer. Überschreitet der Umsatz aus dem Stromverkauf an Dritte die Grenze von CHF 100'000, wird die Gemeinschaft mehrwertsteuerpflichtig. Dies ermöglicht zwar den Vorsteuerabzug auf den Investitionskosten, bewirkt aber, dass der Verkauf des selbst produzierten Stroms durch ZEV (oder vZEV) an einen Dritten zum Normalsatz steuerbar ist. Dies erfordert eine korrekte MWST-Abrechnung.
Achtung, digitale MWST-Abrechnung!
Das digitale Formular zur Abrechnung von Immobilienverkäufen birgt Tücken. Die ESTV erhält dadurch wichtige Zusatzinformationen, welche mit ausgefüllt werden müssen. Falschgesetzte Häkchen bei Fragen zu Vorsteuerkorrekturen oder zur Art des Verkaufs (mit/ohne Option) können schnell zu unerwarteten und teuren Konsequenzen führen. Eine sorgfältige Prüfung und Deklaration sind hier unerlässlich.
4 Danke
Das Vorstadtgespräch hat einmal mehr gezeigt: Die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen im Immobiliensektor sind in stetigem Wandel. Eine proaktive Auseinandersetzung mit aktuellen Entwicklungen ist der Schlüssel zum Erfolg.
Wir danken allen Gästen herzlich, für deren Teilnahme und die angeregten Gespräche beim anschliessenden Stehlunch. Das L+P-Team würde sich freuen, Sie auch an unserem nächsten Anlass willkommen zu heissen.
Die Referate stehen Ihnen hier zum Download zur Verfügung:
